賃貸管理（プロパティマネジメント）　定期借家権／株式会社アートアベニュー

  従来型の賃貸借契約は、基本的に戦前の昭和16年制定の借家法に基づいた仕組みのまま今日に至っているもので、特に、戦中戦後の住宅不足の時代において借家人保護の役割を果たす意味がありました。しかし、近年では正当事由制度による明渡し等において高額な立退き料等の問題が目立ち、借家市場の歪みが著しいものと認識されています。
  これに対し、定期借家契約では、契約期間が満了すると、更新されることなく、確定的に契約が終了する（再契約は当然可能です）契約制度ですので、家賃、期間等が当事者の合意で自由に設定でき、貸主と借主の自由な選択によって調整される市場原理に則した新しいタイプの賃貸借契約といえます。
  英米では、定期借家契約が一般的ですから、我が国の借家市場も国際標準（グローバルスタンダード）に対応した時代が到来することになります。

  貸主は従来型契約では、いったん借主に貸したら、明渡しを求めても正当事由がない限り、これに応じてもらえないことが多々ありましたが、定期借家では、期間満了の1年前から6ヶ月前までに事前通知を行い、契約期間が満了すれば明渡しを求められます。
  借手は、自由な契約期間が借主との合意で選択できますから、いろんなバリエーションの賃貸住宅の中から、自らのライフステージ、ライフスタイルに見合ったものを選択できることとなります。
  他にも、貸主・借主双方にとって多くのメリットがありますが、大きくは以上の点と言えるでしょう。

  個々の賃貸マンション・アパートが借手の多種・多様なスタイルの選択対象となるため、今までのような地理的条件さえ良ければ、借手がつくような時代ではなくなります。
  借手のニーズに的確に応えるマンション・アパートの企画が必然となるでしょう。

  平成11年7月30日、自民党・自由党・公明党の3党の議員の共同提案により、良質な賃貸住宅の供給促進と定期借家制度の導入を柱とした「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法案」が国会に提出されました。さらに、民主党の修正案を取り入れて、同年11月19日に、4党で衆議院建設委員会に修正提案を行い11月24日附帯決議を付し可決、11月25日衆議院で可決。12月7日衆議院国土・環境委員会で可決。同年12月9日参議院で可決・成立、平成12年3月1日より施行となりました。

  3月1日より施行となりましたが、実際には日本賃貸住宅管理業協会（ＪＰＭ）の会員アンケートでもまだ全体の４％程度のシェアしかありません。市場全体で言えば、ほとんど使われていないというのが実情でしょう。不動産業者の中には、法律そのものの存在すら知らないものもおります。多くの業者、またオーナー様は「様子見」をしている模様です。それはなぜかといいますと、「定期借家」を導入するメリットが無いのではないか？  という感覚をお持ちの方が多いからです。法案成立の過程で定期借家権が導入されると、「家賃が下がる」、「礼金や更新料を取ってはいけない」、といったことが宣伝されたので、収益が下がるのなら導入する意味が無い、とする人が多いのでしょう。また、特に更新の無い「定期」の賃貸借契約のアパート・マンションにはたして入居者様が集まるのか？  といった不安もお持ちのようです。何もリスクをおかしてまで定期借家権にする必要はない、今までどおりの「普通借家権」で十分だし特に差し迫った問題はない、といったところでしょうか？  

  〜旧法のマインドコントロールから離れて〜

  当社では「定期借家権こそが普通借家権」であり、「建物賃貸借の本来あるべき姿である」としてすべての物件を定期借家権で運用しています。3月と4月でシングルタイプ、ファミリータイプ合わせて100件以上の契約を行いました。募集に関しては何も不利なことはありませんでした。また当社は「定期借家権になったからと言って何も変わらない」とのスタンスで実務を執り行っています。つまり、いままでどおりの募集条件で家賃はそのままの水準で、礼金・敷金も今までどおりそれぞれ2ヶ月を取得し、更新料の名前を変えただけの「再契約料」を1ヶ月、契約期間を2年間としています。ただ、契約終了時に「再契約を前提」としていることを入居者様に伝えます。「契約は期間満了とともに終了しますが家賃滞納やトラブルが無い限り原則的には再契約をいたします」というわけです。この文言のどこに不自然な部分があるというのでしょう。われわれは「旧法のマインドコントロール」にかかっているので、必要以上に臆病になっていますが、定期借家権はごく普通の建物賃貸借のルールだと言えます。第一、旧法（正当事由借家）との違いを説明しようとすると、旧法の異常さを解説しなければなりません。つまり、「家賃を滞納しても裁判所に強制執行されるまで8ヶ月はかかるから、それまでは居座れるよ！  」とか、「どうみても建て替えの時期にきている建物でもゴネれば多額の立退き料がもらえるよ！  」とかいった具合です。ほとんどの一般の入居者様はそんな悪質な人たちではありませんし、「借りたものは返すのが常識だ」と理解できる人たちなのです。
  よって当社ではオーナー様の財産をお預かりする立場のものとして、収益減の影響が無く、少しでも運用リスクを回避する可能性のある制度なら、当然にそれを採用します。上記に添付しました、特に当社社長藤澤のレポートを是非お読みください。