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必須10項目		 必須10項目の解説 アパート経営診断表

「必須10項目」の解説・・・設備/仕様
アパート・マンション建築企画における、当社提案の「必須10項目」の解説をさせていただきます。以下の項目に沿った物件を作られますと、入居者様に人気のでる、「欠点の無い部屋」となります。

シングルタイプ(単身者向け)：→シングルタイプ ファミリータイプ(家族向け)：→ファミリータイプ

1. エアコン設置
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)
ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
必ず必要。 最低1基は必要。1基のみの場合、ベッドルーム側に付けるか、リビングダイニング側に付けるかは判断に迷うところだが、リビングダイニングに窓がなければ、あと付けが難しいので新築時に屋内配管でリビング側に先につけてあげた方がベターだろう。

又、消防法上の問題もあるが、室外機はベランダに置く場合、外から見えないように、上の階のベランダから吊らないで、ベランダ壁で隠れるようにベランダ床に置くと良い（美観上） 。

2. 床の仕様。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)
ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
洋間及び廊下部分、及びキッチンの床は絨毯・クッションフロアでなく、フローリングのほうが人気。ただ、音の問題もあり、フローリング調のクッションフロアでもOK。 2ＤＫの場合、1部屋は和室でも良いとするニーズも意外とあるが、和室のいわゆる「野暮ったさ」を嫌う傾向は多い。作るなら壁、天井を洋間風のクロスで貼り、床だけ畳にすると良い。3ＤＫ以上なら1部屋和室はあってもOK。ただエリアと物件コンセプトによってはオールフローリングが良い場合もある。
「和室についての提案」・・
新和風タイプ 和室を和室然とせず洋風に近づける。新和風タイプ。
畳の部屋は寝室にもなり、布団をあげればお客様を招き入れる事もできる大変合理的な日本住宅を良さを持っている。畳の上にごろんと横になれる感覚も捨てがたい。しかし、何となく「あかぬけない」イメージが有り、洋間になれた若い人たちには敬遠されがちである。
そこで、畳の良さを失わず、かつ従来の地味な和室の雰意気を一新する「新和風タイプ」の部屋を提案したい。具体的には「縁無しの畳」（琉球畳、モザイク畳等、半畳サイズ）を使用し、天井、壁紙は塗壁調のものなどは使用せず、内装仕上げは洋間と同一とする。

3. 収納はできるだけ多めに。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)
ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
ワンルームでも必ず半間（奥行は600mmでも良いから必ず作る）は必要。 2ＤＫ(13坪程度)で最低一間半以上。
3ＤＫ(17坪〜18坪)で二間〜二間半以上。
収納への関心は非常に高く、賃貸住宅での入居者様のニーズが満たされていないことが伺われる。実際2ＤＫにたとえば親子で住んで、収納が一間半分のサイズで足りるはずもなく、かといってタンスは地震の時に怖いのでなるべく置きたくはない。又、トイレの内部に網棚、キッチン上部の戸棚、網棚など細かいのも、うれしいものだ。

4. バス・トイレは必ず、3点ユニットにせず、別とする。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)
ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
バス・トイレ別と一緒では、賃料にして5,000円ぐらいの開きがある。 当然。ホテルタイプのサイズの大きいものなら話は別だが・・・。

5. 1部屋の大きさは必ず6帖以上で。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)&ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
4帖半や5帖という大きさは非常に使いづらい。3ＬＤＫや4ＬＤＫで子供部屋や書斎用というのでもなければ、作るべきではない。人気がない。

6. 間取りの取り方。
ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
2ＤＫ・・・・6帖＋6帖＋ＤＫ6〜8帖
1ＬＤＫ・・・8帖＋ＬＤＫ10帖〜12帖

最近の傾向として、ひとつ大きな部屋が欲しい、というのがある。子供がいても（もちろん幼児〜小学校低学年）1ＬＤＫで良い。そして、1ＬＤＫは分譲マンションにも賃貸マンションにも世の中にまだあまりないので今後狙い目である。

7.玄関ホール。
ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
玄関を開けてすぐＤＫはだめである。悪くいえば玄関で食事をしているようなもの。食事をしながら靴が見えてしまう。少々ＤＫが狭くなってもよいから、上がりかまちの部分にホールを作るべき。設計上、どうしても無理なら、たたきが見えないように、せめて壁を作ると良い。

8. ユニットバスのサイズ。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け) ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
1116以上。1014では狭い。 1216以上。今、分譲マンションの最低基準は1317。

9. シューズボックスの収納力（小さい物は不可）
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)&ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
せっかくのシューズボックス小さくてあまり入らないのであれば、ない方がマシと言えるぐらい重要な要素、特に女性はここに注目していたりする。当然、ブーツがはいるスペースは確保したい。

10. 洗濯機置き場は必ず室内に。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)&ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
ベランダや外廊下では冬特に寒いし、夜の騒音の問題もある。

11. トイレのドアの位置。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)&ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
トイレのドアがＤＫに面しないようにする。食事をする場所にドア一枚隔ててトイレがあるのはちょっと……。当たり前のことだが、意外とこういう物件はあるもの。うまく廊下ができなければ無理にでも一枚壁やドアを作るべき。注意したい。

12. BS.CSケーブルTV等への設置
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)&ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
入居者様が後から施設するのは構造上、不可能であったり高額な費用が必要となったりする。もちろん、その事を知っている入居者様はこのような施設がない物件は敬遠する傾向にある。

13. 外観・外構工事への気配り。
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)&ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
せっかく良い建物をつくっても外構工事がなおざりではもったいない。エントランス・動線の部分はインターロッキングやタイル(100角)、キュービックカットの御影石を敷き詰めるなどしたい。アーチも良し。境界線は防犯上の観点からも、道路側から簡単に侵入できないようにフェンスや植裁をしっかりとする必要がある。建物外装もRCならタイル貼りや打ち放し、軽鉄でも最近はタイル目地の良いパネルが出ている。 外構工事でプラス300万かけたら平均金利6％、30年ローンで月々18,000円の負担増だが、10部屋あったら1部屋1,800円。それぐらいの賃料の差はでるのでは？  将来的には、1,800円どころの差では無いだろう。

14. 防犯
シングルタイプ シングルタイプ(単身者向け)&ファミリータイプファミリータイプ(家族向け）
安全はタダではなくなった日本。事件が発生した後では遅いので、安全に配慮した物件を提供したい。玄関の2重ロックや死角を無くし、照明を増やすなどの工夫だけでも随分違う。ハイテクの防犯装置だけが防犯ではない。

その他の付加価値アイテム
● オートロック：
かつてはオートロック付きマンションと言えばステータスであったが、今は意外に思ったよりニーズがない。朝、新聞を取りにいちいち一階のエントランスまでいかなくてはならないとか、エントランスに店屋物の器が並び美観が良くないとか、実際には入る人のあとをついて簡単に侵入できるから意味が無いとか、いろいろ理由があるようだ。 →そこで、当社では以下のアイテムをオートロックに変わる、またフォローするものとして提案したい。
・ モニター付き防犯カメラ：
「防犯カメラ作動中」と誰にもよくわかるように提示して、実際にカメラで録画するなどすると良い。モニター込みでカラーでも録画装置がないものなら6万円ぐらいで購入できる。
・ 防犯センサー付きライト：
人が近づくと、進入する入り口等をライトで照らされるエントランスとする。動線部分が順次明るくなっていったりすればより効果有り。これも簡単なものなら数万円で購入可。
● 追い炊き機能付き風呂：
ファミリータイプでは今や常識。お湯を循環させるため、給湯器を設置する場所と浴槽との距離が短いほうがいいわけで、設計の段階で配慮が必要だ。
● 床暖房：
最近急速に広まってきたアイテム。東京ガスのショールームへ行くとよくわかるが、部屋の中の上下の温度が一定に保たれ、快適である。分譲マンションではかなり導入されてきた。
● グリル付キッチン：
焼き魚を食べたい人は多いと思う。
● 3口コンロ、システムキッチン
● サーモスタット付きシングルレバー
シングルタイプでもファミリータイプでも最近つとにニーズが高まっている。ダブルレバーではシャンプー時などでいちいち温度調節が必要なため、ついシャワーを出しっぱなしにしてしまう傾向がある。水道、ガス代の節約になり、便利。
● 洗濯機への給湯配管：
ファミリータイプでは需要大。お湯で洗えば汚れもよく落ちる。
● 駐車場、駐輪場：
特に駐輪場はしっかり戸数から計算して台数分確保すべき。エントランス脇に乱雑に自転車が乱雑に置かれていると、物件のグレード感が下がる。
● 宅配ロッカー：
最近では宅配業者も再配達をまめにするようになったためか、意外に需要は無くなってきている。
● 衣類乾燥機
● ピアノ持ち込み可：
RC造ならピアノくらいは可とすべき。最初から夜7時半までとか時間制限を設け、指導すれば問題はない。
● カウンターキッチン：
カウンターキッチンは見た目の良さもさることながら、食事を作る人には機能的であり、朝食・昼食はほとんどここで済ませるスタイルになるだろう。カウンターバーのムードの演出、家族のちょっとした会話の「とまり木」の役割を果たす。人気度大。 但し、これはある程度のリビングダイニングの広さ（最低でも8帖以上）を前提としたもので、狭い部屋にむりやり作ると、メインのダイニングテーブルを置くとなると部屋が狭くなり敬遠される可能性もある。
● TVモニター付きインターフォン
● メールボックス：
メールボックスは安っぽいものはさけたい。
銘板、ネームプレート：大変重要。
● サインポール
● 有線放送：
あまりインパクトは無い。
● ベランダ：
必須である。1,500mm〜1,800mmの奥行きをとって、ガーデニングができたり、ちょっとテーブルとイスをおける、といった余裕は大変集客力になる。
● 植裁：
重要
● ゴミ置き場の作り方：
大変重要。道路面に開口した形で作ってはいけない。部外者がゴミを不法投棄するので。
● ライティング：
部屋部分の照明器具までは必要ないが、リビングダイニングには取付配線を二カ所設ける。 又、今後はライティング重視の傾向にあり、ダウンライトやスポットライト等、間接照明にも気を使うと良い。
● ペット可：
ファミリータイプに住む方の40％は本当はペットを飼いたいと思っている。ペット可とするためには、ハード面での対応もさることながら、管理会社の姿勢も重要。ペットに理解のあるオーナー様なら別だが、管理会社が責任を持って貸室内部も定期巡回をし使用状況をチェックするぐらいの約束をしないと、なかなかペット可物件とはさせていただけないかもしれない。ただ、ニーズは確実にあることは間違いなく、実際最近では成功例もちらほら出てきており検討する価値は十分ある。集客力大。
● ウォシュレット
● バリアフリー
● セントラルクリーナー
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