収益物件（投資物件）購入への道


収益物件（投資物件）って何？
・毎月一定の賃料収入が見込める不動産(賃貸マンションやアパート、テナントビルなど)のことを指します。 これらの不動産から収益を得ることを目的として物件購入することを不動産投資といいます。

収益物件（投資物件）はどのようにして選ぶ？
・自己居住用の一戸建てやマンションなどとは違い、収益を得ることが第１の目的となるケースが多いと思いますが、相続対策として購入されるケースも増えています。 その目的によって選ぶ物件も変わってきますので、収益物件購入のご自身なりの目的と目標をまず明確にしましょう。 収入を目的として収益物件を購入する場合は、どれだけの利益が見込めるのかを将来にわたって見極めることが重要になります。
・収益物件は、当たり前ですが借主がお部屋等を借りてくれているからこそ収入が発生しています。 ですから、借主が今後も多く見込めるエリア（駅）なのか、駅からの距離は遠すぎないのか（１０分以内が望ましい）、住居であれば生活必需施設（スーパー、医療機関等）が近くにあるのかなど、不動産業者や役所等で情報を集めるのと同時に、実際にご自身の目で物件を確認してみましょう。 自分がこの物件を借りるとしたらか？という視点で収益物件を見てみましょう。

利回りって？
・通常、雑誌やインターネットなどでみかける物件情報に記載されている利回りは、表面利回りが記載されていることがほとんどです。 この表面利回りという数字は、全ての部屋が満室稼動した時に得られる収入を物件価格で割ったもので、物件のランニングコスト（管理費やメンテナンス費用等）や物件購入時に必要な購入諸経費は考慮されていないことがほとんどです。 そのため表面利回りは、あくまでも収益物件探しの目安程度に考えて、本当に重要な数字ではないのだということを覚えておいて下さい。
・実質利回り（ネット利回り）とは、満室時の収入から空室損や滞納損、ランニングコスト（管理費やメンテナンス費用等）を差し引いた金額を、物件購入総費用（購入時の諸経費を含める）で割ったもので、この収益物件本来の収益力を表す重要な数字です。 但し、この実質利回りが記載されている物件情報などもありますが、 「購入時の諸経費は考慮されているか」 「空室損やランニングコストなどは適正な額で考慮されているか」 「新築物件等の場合、想定賃料が高すぎないか」 「中古物件の場合、現入居者の賃料が次の借主にも適用できるような賃料か」 などなど、実質利回りと表示されている数字にもいろいろありますので、盲目的に信じてしまう訳にもいかないのも事実です。 いずれにしても、適正な設定のもとで計算された実質利回りは収益物件購入の是非を決定するうえで重要な数字ですので、購入する前には必ず信頼できる不動産業者などに、当該収益物件のしっかりとした予想実質利回りを出してもらうことが必要です。

購入後の管理も考えよう
・収益物件は管理と切り離して考えることはできません。 空室の募集、日常のメンテナンス、入居者クレーム対応、退去時の原状回復、家賃の集金などなど、やらなければならないことは山のようにあります。 一般の方にこれを全て自分でやれというのはまず不可能ではないでしょうか。 そのため、購入した収益物件を管理会社に委託して管理してもらうケースがほとんどです。 当然そこには管理会社へのフィーも発生します。 ランニングコストやその他の費用についても、管理会社であれば日常的にそれらの業務を行っているため、いくらぐらいかかるものなのか適正な金額をつかみやすはずです。 また、募集なども行っている管理会社であれば収益物件の実質利回り計算の際に必要な空室損失なども適正に判断することができるはずです。 管理会社に一括借上（サブリース）をしてもらって空室リスクを無くすということもひとつの方法です。 収益物件購入を考えるときは、必ず購入後の管理も視野に入れる必要があるため、収益物件の紹介も行う、信頼できる賃貸管理会社があれば、購入後の管理まで含めてトータルで相談できるのでお薦めです。

不動産に１００点はない
・これは収益物件に限ったことではありませんが、全てにおいてパーフェクトな物件というのは存在しません。 必ず良い点があれば悪い点もあります。 収益物件においても基本的に利回りが高いということはそれだけ空室やその他のリスクが高いから利回りが高いのです。 掘り出し物を探そうというスタンスではなく、ご自身の目的と目標を明確にしたうえで、それらをかなえることができそうな８０点以上の物件を探すという姿勢で臨むことが大切です。

BACK
PAGE TOP